[스크랩/부동산/세금] [Tax & Law] 혜택은 `쑥` 세금은 `쏙` 공동명의의 마법

은퇴를 앞둔 50대 중반 A씨는 공시가격 4억원 아파트를 본인 명의로 보유하고 있다. A씨는 그동안 모은 돈으로 6억원(공시가 4억원)짜리 아파트 한 채를 더 구입하려고 한다. 은퇴 후 월세를 받기 위한 것으로, 역세권에 위치한 소형 아파트라 가격이 하락하지 않을 것으로 예상하고 있다. 일단은 전세를 껴서 아파트를 장만한 뒤 퇴직금을 받으면 월세로 돌릴 계획이다. 그런데 아파트를 보러 다니다가 공동명의를 하면 세금을 줄일 수 있다는 얘기를 들었다. A씨는 전업주부인 아내와 공동명의를 할 경우 세금이 얼머나 줄어드는지 따져보고 결정하기로 했다. 

우선 부동산을 살 때 내는 취득세는 단독명의나 공동명의나 동일하다. A씨가 사려는 아파트는 85㎡가 넘어 1.3%의 취득세를 부담한다. A씨가 단독명의로 아파트를 취득하면 6억원의 1.3%인 780만원을 부담하게 된다. 

아내와 공동명의를 하면 A씨와 아내가 각각 390만원(3억원×1.3%)을 내기 때문에 결국 780만원이 된다. 재산세도 차이가 없다. 집에 부여하는 재산세는 각 주택을 기준으로 재산세율을 먼저 부과하기 때문에 공동명의라면 남편과 아내가 지분별로 분담하면 된다. 

하지만 종합부동산세는 다르다. 사람별로 일정 금액을 넘는 경우에만 종부세를 매기기 때문에 공동명의가 유리할 수 있다. 1주택자는 공시가격이 9억원을 넘는 경우, 2주택 이상 다주택 보유자는 1인당 6억원을 넘는 경우에만 종부세를 부과한다. 

앞서 언급한 대로 4억원 아파트를 단독으로 보유 중인 A씨가 또다시 본인 명의로만 아파트를 추가 취득하면 종부세 대상자가 된다. 기존 아파트와 구입 예정인 아파트의 공시가를 더하면 8억원이 되기 때문이다. 이 경우 6억원을 초과한 2억원에 대해서 종부세, 농어촌특별세 등 약 50만원을 매년 더 내야 한다. 반면 신규 취득하는 아파트를 50%씩 공동명의(이하 지분율 가정 동일)로 하면 A씨는 종합부동산세 부담이 사라진다. 기존 주택 공시가(4억원)에 신규 아파트 공시가의 50%인 2억원을 더해도 6억원을 초과하지 않기 때문이다. 아내 역시 공시가 2억원으로 종부세 대상이 되지 않기 때문에 공동명의 시 우선 50만원을 매년 절약하게 된다. 

A씨가 은퇴 후 구입할 아파트로 임대소득을 얻게 되면 세금이 부과된다. 부부 합산으로 2주택 이상일 경우 월세 수입은 과세 대상이 되기 때문이다. 신규 아파트를 A씨가 단독 명의로 사고 매달 180만원씩 월세를 받는다면 연간 임대소득이 2160만원이 돼 종합과세 대상(1인당 연간 임대소득이 2000만원 초과 시 부과)이 된다. 종합과세 대상자가 되면 금융·연금소득이 임대소득과 더해져 높은 세금을 부담할 수도 있다. 

하지만 아내와 반씩 공동명의로 할 경우 A씨와 아내가 받는 월세로 얻는 소득은 각각 연 1080만원이다. 부부 각자의 임대소득이 연 2000만원을 넘지 않게 돼 세금 부담이 줄어들게 된다. 특히 올해까지는 1인당 2000만원 이하 임대소득에 대해서는 비과세다. 내년부터도 2000만원 이하의 주택 임대소득은 분리 과세해 다른 종합소득과 합산되지 않는다. 또 주택 임대소득을 제외한 다른 종합소득이 2000만원을 넘지 않으면 400만원의 추가 공제까지 가능하기 때문에 소득세 부담은 거의 없다. 

공동명의 절세의 백미는 부동산을 팔 때다. 양도소득세를 크게 줄일 수 있기 때문이다. 만일 A씨가 새로 살 아파트를 10년쯤 보유하다 9억원에 판다고 가정해 보자. 6억원에 취득해서 9억원에 팔면 양도차익은 3억원이 된다. 일단 10년간 장기 보유했기 때문에 양도차익의 30%인 9000만원(장기보유특별공제액)에 대해서는 세금을 물지 않는다. 

이럴 경우 A씨가 단독으로 샀다면 기본공제(250만원)와 장기보유특별공제를 제외해도 과세표준이 2억원을 넘는다. 1억5000만원이 넘는 금액에 대해 최고 세율인 41.8%가 부여되기 때문에 A씨는 총 6540만원을 세금으로 내야 한다. 

반면 공동명의로 취득할 경우 기본공제 250만원을 두 사람이 각자 혜택을 받게 되며, 각자의 과세표준은 약 1억원이다. 해당 세율을 반영하면 A씨와 부인은 각각 세금으로 2307만원(부부 합산 4615만원)을 내면 된다. 공동명의로 1925만원의 절세 효과를 얻게 된 것이다. 

다만 아내가 전업주부였기 때문에 취득 자금에 대한 출처를 분명하게 해두는 것이 좋다. 부부 간에는 10년간 6억원을 무상으로 줄 수 있으므로 A씨가 아내에게 필요 자금을 증여하더라도 증여세 부담은 없다. 하지만 향후 추가 증여 등을 고려한다면 증여세 신고를 해두는 것이 좋다. 

또 지분율은 부부 재산 상황에 맞게 유연하게 정하면 된다. 부부 중에서 한 사람 명의로 이미 부동산이 편중돼 있다면 추가 취득 부동산의 지분율은 절세 효과를 극대화할 수 있는 황금비율을 찾아야 한다. 아울러 부부 간에 재산을 일정 부분 분산해 두면 장차 자녀들이 부담하게 될 세금도 줄일 수 있다. 부와 모의 상속 사례 발생 시 각각 상속 공제를 받을 수 있어 낮은 세율이 적용될 수 있다. 

[김예나 삼성증권 세무전문위원]

출처: http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=30000001&year=2016&no=487730