[스크랩/정책/부동산] 120만 임차인에 최소방어권…건물주 임대료 인상 우려

권리금 稅源 노출…실효성 있을지 의문 경매시장서 상가 인기 뚝 떨어질듯 분쟁조정委 인력·예산확보도 쉽지않아

◆ 상가 권리금 보호대책 / 정부 `권리금 법제화` 배경·문제점◆ 

24일 발표된 정부의 상가건물임대차보호법 개정안에 따라 임차인이 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있게 됐다. 서울 지하철 2호선 신천역 일대 상점가 모습. [매경DB]

3년 전 서울 홍대역 인근에서 PC방을 하는 A씨는 건물주와 보증금 3000만원, 월세 500만원을 내기로 계약하고 사업을 시작했다. 그러나 지난해 이 건물이 경매에 넘어간 후 건물을 낙찰받은 새 주인이 월세를 50만원 올려달라고 요구하자 눈물을 머금고 건물을 비워줬다. A씨는 "권리금과 인테리어 비용까지 1억원 넘게 들었지만 포기할 수밖에 없었다"며 하소연했다. 

이처럼 상가임차거래에서 엄연히 존재하지만 법적 보호 밖에 있었던 상가권리금에 대한 120만 임차인의 최소 방어권이 마련됐다. 임차인은 기존 임대인과 맺은 계약이 효력(대항력)을 갖고 있기 때문에 계약을 계속 유지하거나 권리금에 대한 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있는 장치가 마련되기 때문이다. 

임대인 입장에서는 새로 건물을 매입해도 상가를 운영하는 데 적지 않은 제동이 걸린다. 임차인이 기존 임대인과 맺은 계약이 효력을 갖고 있기 때문에 본인 건물에서 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없는 상황이 벌어지는 것이다. 

기존 상가임대차보호법에서 환산보증금(보증금+월세×100) 4억원 이하만 5년 계약기간을 보장해 4억원 이상 상가가 대부분인 서울 강남이나 홍대 등 주요 상권은 보호를 받지 못한다는 비판이 많았기 때문이다. 

정봉주 하나은행 부동산팀장은 "임대인에게도 권리금에 대한 책임이 생기는 만큼 예전보다 임차인을 더 신중히 고를 수밖에 없을 것"이라며 "계약조건을 더 까다롭게 하거나 높은 임대료를 요구해 전보다 임대계약을 맺기가 어려워질 것"이라고 지적했다. 

아울러 경매시장에서 상가의 인기가 `뚝` 떨어질 것이라는 전망도 나온다. 정부는 아울러 그동안 임차인끼리 별도의 계약서 없이 사적으로 영수증을 주고받았던 권리금의 권리ㆍ의무를 명확히 하기 위해 `권리금 거래 표준계약서`를 보급하겠다고 했다. 그러나 이는 의무사항은 아니다. 실효성은 없고 임차인에게 임차료 상승 `부메랑`으로 돌아올 가능성이 높다. 

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "임차인이 세원 노출을 꺼리고 역으로 임대인이 그동안 신경 쓰지 않았던 권리금 규모를 알게 되면 그 수준만큼 임대료 인상에 나설 가능성이 높다"고 평가했다. 

현행 소득세법상 권리금은 기타 소득으로 과세 대상이라 권리금을 받은 임차인은 소득세, 주민세, 부가가치세를 내야 한다. 

정부가 임대인의 고의적 과실로 임대계약 해지 시 지자체에 설치된 `상가건물 임대차 분쟁조정위원회`를 열어 권리금에 대한 감정평가를 통해 임차인의 권리금 손해배상을 지원하겠다고 한 부분도 의문이 많다. 

지역별로 상가임대차 분쟁이 수도 없이 발생하는 데 지자체에서 전문인력과 예산을 빨리 확보할 수 있을지, 또 감정평가방식이 제각각인 상황에서 임대인과 임차인이 공기관의 감정평가 결과를 순순히 받아들일지도 의심스럽기 때문이다. 

전체적으로 봤을 때 임차인의 최소 방어권을 마련했을 뿐 정부가 당초 목표한 `권리금 법제화`와는 거리가 멀다는 평가도 많다. 

황호웅 변호사는 "지금도 권리금에 대한 손해배상 소송이 발생하면 법원에서 감정인을 지정해 손해액을 산정해 배상받을 수는 있다"며 "정부가 소송으로 가기 전 배상을 받을 수 있도록 약자 입장의 편의성을 높인 조치지만 권리금 자체를 법개념적으로 보호하거나 재산권으로 인정해 법을 개정하는 조치는 아닌 것으로 보인다"고 말했다. 

[이지용 기자 / 김태성 기자]

출처: http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2014&no=1235640